Ferðamál

Hinn 31. maí 2016 voru samþykktar breytingar á lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, sbr. lög nr. 67/2016. Lögin tóku gildi þann 1. janúar 2017, en þann 30. desember sl. var ný reglugerð um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald send til birtingar í Stjórnartíðindum. Með nýrri löggjöf verður einstaklingum heimilt að leigja út heimili sitt og aðra fasteign sem hann/hún hefur til persónulegra nota í allt að 90 daga á ári. Jafnframt er gert það skilyrði að tekjur einstaklings af leigu fari ekki yfir 2 milljónir kr. á ári. Þá eru í lögunum skýrð betur mörkin milli gististarfsemi í atvinnuskyni og tímabundinnar leigu af hálfu einstaklinga. Áhrifa breytinganna gætir m.a. í betri yfirsýn um gistiframboð, bættri skráningu og skilum skatttekna af gististarfsemi og einfaldara regluverki fyrir rekstrarleyfi.

Spurt og svarað um heimagistingu


Hvað má leigja fasteign út í marga daga þannig að hún falli undir reglur um heimagistingu?

Svar: 90 daga á ári. Fjöldi gistinátta miðast við fastanúmer og skráð heiti viðkomandi eignar, ekki við kennitölu þess sem skráir heimagistingu.

Hvað má leigja út margar fasteignir?

Svar: Tvær fasteignir. Þannig má samanlagður fjöldi útleigðra gistinátta í báðum eignum vera að hámarki 90 dagar eða tekjur af slíkri leigu nemi samanlagt umræddri fjárhæð.

Hvernig þarf gistirými heimagistingar að vera?

Svar: Gistirými heimagistingar getur verið íbúðarherbergi, íbúðarhúsnæði eða frístundahús sem samþykkt er af byggingaryfirvöldum.

Hvað þarf að gera ef leigja á út herbergi, íbúð eða sumarbústað í heimagistingu?

Svar: Skrá þarf viðkomandi eign hjá Sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu eða á miðlægu vefsvæði sé það fyrir hendi. Einnig þarf skráningaraðili að fá starfsleyfi hjá heilbrigðisnefnd í viðkomandi sveitarfélagi. Eignin fær svo úthlutað skráningarnúmeri sem þarf að nota við alla markaðssetningu.

Aðili með skráða heimagistingu skal senda sýslumanni sundurliðað yfirlit yfir nýtingu þeirra eigna er skráningin nær til um leið og viðkomandi hefur nýtt sér heimildir þess almanaksárs eða eigi síðar en við lok sama almanaksárs og sala gistingar fór fram.

Í nýtingaryfirliti skal koma fram hvaða daga húsnæði var leigt út ásamt upplýsingum um tekjur sem féllu til af sölu gistingar í viðkomandi eign/eignum. Skil á nýtingaryfirliti er skilyrði fyrir endurnýjun skráningar.

Hver sér um eftirlit með heimagistingu?

Svar: Lögreglustjórar hafa áfram eftirlit með framkvæmd laganna skv. 21. gr. laganna. Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu hefur hins vegar eftirlit með heimagistingu og mun hann til dæmis fylgjast með því að skráningarnúmer sé notað á þeim miðlum sem notaðir eru til að auglýsa heimagistingu. Þá er eftirlitið einnig í höndum þeirra sem lög og reglugerðir um matvæli, hollustuhætti og mengunarvarnir, eftirlit, aðbúnað, hollustuhætti og öryggi á vinnustöðum, og brunamál mæla fyrir um og átt geta við um viðkomandi starfsemi.

Hvað þarf að gera ef leyfi fyrir heimagistingu er þegar fyrir hendi á grundvelli eldri laga?

Svar: Leyfið gildir út gildistímann. Þegar það rennur út þarf að skrá fasteignina hjá Sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu ef forsendur fyrir rekstrinum uppfylla kröfur gistiflokks I, heimagistingar.

En ef ætlunin er svo að leigja eignina meira en 90 daga á ári?

Svar: Þá þarf að sækja um rekstrarleyfi fyrir gististaði í einhverjum af þeim gistiflokkum (II-V) sem lögin kveða á um og henta fyrir viðkomandi starfsemi. Útgáfa rekstrarleyfis er háð því að starfsleyfi heilbrigðisnefnda fáist fyrir þeirri starfsemi sem umsókn lýtur að. Leyfisveitandi, sýslumaður á hverjum stað, leitar umsagna sveitarstjórnar, heilbrigðisnefndar, slökkviliðs, vinnueftirlits, byggingarfulltrúa og lögreglu. Með umsókn um rekstrarleyfi þurfa að fylgja ýmis gögn sem kveðið er á um í reglugerð. M.a. þarf að fylgja með umsókn upplýsingar um aðgengi að almennum bílastæðum eða bílastæðum sem fylgja gististað samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Telji sveitarstjórn að gera þurfi breytingar á samþykktu deiliskipulagi, t.a.m. ef gististaður er staðsettur í skipulögðu íbúðarhverfi, en breytingarnar séu það óverulegar en geti haft áhrif á eigendur og leigjendur fasteigna á aðliggjandi lóðum, skal grenndarkynna viðkomandi starfsemi.

Hvað gerist ef eign er leigð út í heimagistingu án þess að hún hafi verið skráð hjá Sýslumanni?

Svar: Þá verður lögð á stjórnvaldssekt sem getur numið allt að einni milljón króna.

Hvernig er skattlagningu af tekjum vegna heimagistingar háttað?

Svar: Heimagisting samkvæmt gistiflokki I, er innan skilgreindra marka ekki atvinnurekstur og fellur þar af leiðandi ekki í gjaldflokk C, sbr. 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Það skilyrði er þó sett samkvæmt lögunum að fjöldi útleigðra daga má ekki fara yfir 90 daga samanlagt innan almanaksársins, né mega samanlagðar tekjur af leigu fasteignar sem skráð er til heimagistingar, nema hærri fjárhæð en kveðið er á um í 3. tölulið. 4. gr. laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988, sem nú er 2.000.000 kr. Þannig að ef velta er undir 2.000.000 kr. þarf ekki að skila virðisaukaskatti af heimagistingunni en engu að síður ber að gera rekstraryfirlit með skattframtali vegna heimagistingarinnar og hagnaður af starfseminni skattleggst sem launatekjur.

Má selja heimagistingu ef skráningaraðili flytur lögheimili sitt þar sem heimagisting var skráð?

Svar: Nei. Ekki ef grundvöllur skráningar heimagistingar hefur verið lögheimili þess sem skráði en ekki fasteign í hans eigu til persónulegra nota. Tilkynna skal sýslumanni umsvifalaust um flutning lögheimilis þannig að afskrá megi eign.

Getur annar einstaklingur leigt út heimagistingu í sama húsnæði eftir að sá sem fyrst skráir sig hefur leigt út í 90 daga?

Svar: Nei.

Ég er með langtímaleigusamning um íbúðarhúsnæði. Má ég bjóða upp á heimagistingu?

Svar: Nei. Samkvæmt 44. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er leigjanda óheimilt að framleigja hið leigða húsnæði án samþykkis leigusala. Sá sem leigir út fasteign án samþykkis leigusala getur m.a. bakað leigusala sínum greiðsluskyldu í formi hækkunar á fasteignagjöldum, með allt að 1,32% álagningu af fasteignamati samkvæmt lögum um tekjustofna sveitarfélaga nr. 4/1995. Enn fremur er vakin athygl á því að samkvæmt 7. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga, fylgir fasteignagjöldum lögveð í fasteign þeirri sem hann er lagður á.

Hvað gerist ef ég leigi út til lengri tíma en 90 daga eða fyrir hærri fjárhæð en 2.000.000 kr.?

Svar: Þá er um að ræða brot á reglum um heimagistingu og getur það varðað afskráningu heimagistingar á nafni viðkomandi, synjun nýrrar skráningar árið eftir, viðurlögum í formi sektar og eftir atvikum tilkynningu til ríkisskattstjóra og sveitarfélags um að starfsemi sem flokka megi sem atvinnurekstur fari fram í viðkomandi húsnæði.

Hvernig brunavarnir eiga að vera í gistirými heimagistingar?

Svar: Einstaklingur sem býður heimagistingu skal ábyrgjast að húsnæðið uppfylli viðeigandi kröfur laga og reglugerða um brunavarnir, m.a. að reykskynjarar, eldvarnarteppi og slökkvitæki séu í húsnæðinu. Þá skal liggja fyrir á áberandi stað yfirlit um flóttaleiðir úr eigninni ásamt staðsetningu brunavarna.

Hvað eiga margir reykskynjarar að vera í húsnæði sem býður heimagistingu?

Svar: Heimagisting fellur í notkunarflokk 3 samkvæmt byggingarreglugerð nr. 112/2012 með áorðnum breytingum. Í grein 9.4.3. er fjallað um staka reykskynjara. Þar segir að staka reykskynjara með hljóðgjafa skuli setja í hverja íbúð og notkunareiningu í notkunarflokki 3. Staka reykskynjara með hljóðgjafa skal setja í hvert herbergi þar sem boðið er upp á heimagistingu nema sjálfvirkt brunaviðvörunarkerfi sé í byggingunni.

Viðmiðunarreglur: Fjöldi og staðsetning reykskynjara skulu valin þannig að ekki sé minna en einn skynjari fyrir hverja 80m² í notkunarflokki 3, minnst einn á hverri hæð og hljóðstyrkur hans í hverju einstöku svefnherbergi sé ekki undir 75 db.

Má starfrækja heimagistingu í fjöleignarhúsi?

Svar: Á grundvelli laga um fjöleignarhús nr. 2671994, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum sem greinir í lögum, því sem leiðir af óskráðum grenndarreglum, eðli máls eða því sem byggist á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélags.

Breyting á hagnýtingu séreignar, yfir í heimagistingu, getur haft í för með sér svo verulegt ónæði, óþægindi og röskun fyrir aðra eigendur eða afnotahafa í fjöleignarhúsi, að hún verður að vera háð samþykki allra eigenda, sbr. 1. mgr. 27. gr. og 5. töluliðar A-liðar 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Hversu margir mega gista í húsnæði sem býður upp á heimagistingu?

Svar: Ef leigð eru fleiri en fimm herbergi eða rými fyrir fleiri en 10 einstaklinga í heimagistingu telst um gististað í flokki II að ræða þrátt fyrir að önnur skilyrði um heimagistingu séu uppfyllt.

Geta gestir lagt bifreiðum sínum hvar sem er við gististað?

Svar: Nei. Á eignaskiptayfirlýsingu og uppdráttum af fasteign er hægt að sjá nánar hversu mörg bílastæði fylgja viðkomandi húshluta eða fasteign. Í lögreglusamþykktum sveitarfélaga kemur skýrt fram að á almannafæri megi hvergi leggja þar sem hindrar umferð. Einnig kemur fram í lögreglusamþykktum sveitarfélaga að óheimilt sé að leggja ökutækjum á gangstéttum. Þá hefur lögregla rúmar heimildir til að banna stöðu hjólhýsa, húsbíla o.þ.h. á götum og almennum bifreiðastæðum sem þykja valda óþægindum, óþrifnaði og hættu.